뉴스에서 토지거래허가구역에 대해 보도되는것을 보고 도대체 이게 무슨 뜻인지 왜 투기 과열과 관련있는것인지 궁금하더라고요. 그래서 찾아본 토지거래허가구역 개념, 신청절차, 위반 시 처벌까지 싹 다 알아봤어요.
목차
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 투기 과열이 우려되거나 개발이 필요한 지역에 대해, 국가나 지자체가 토지 거래를 제한하고 허가를 받도록 지정한 지역을 말합니다. 이는 땅값 급등과 무분별한 개발을 막고, 건전한 토지 이용을 유도하기 위한 제도입니다.
쉽게 말해, 특정 땅을 사고팔기 전에 '국가의 허락'을 받아야 한다는 뜻이죠.
2. 왜 허가를 받아야 할까?
토지 시장은 안정적인 투자처로 인식되지만, 투기 세력 유입 시 가격이 급등하고 서민 피해로 이어질 수 있습니다.
정부는 토지거래허가구역 지정을 통해 사전에 투기 수요를 차단하고, 시장 질서를 바로잡는 역할을 하고 있습니다. 특히 개발 예정 지역은 투기 표적이 되기 쉬우므로 주의가 필요합니다.
3. 토지거래허가 신청 절차, 어렵지 않아요
허가 대상 토지를 거래하려면 매수·매도 당사자가 함께 관할 시·군·구청에 신청서를 제출해야 합니다.
토지거래허가 신청 서류는 토지거래허가서, 매매계약서, 매매목록, 등기필정보 및 등기완료통지서, 농지취득자격증명원 등이 있습니다.
토지거래허가 신청 시 제출 서류는 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류와 은행을 통해 준비해야 하는 서류로 구분됩니다.
→ 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류에는 토지대장등본, 건축물대장등본, 실거래가신고필증이나 검인, 매도인의 인감증명서, 주민등록등(초)본, 취득세납부고지서 등이 있습니다.
→ 은행을 통해 준비해야 하는 서류에는 취득세영수필확인서, 국민주택채권의 매입(영수증), 대법원등기 수입증지 및 인지 등이 있습니다.
신청 후에는 관할 기관에서 심사를 거쳐 허가 여부를 결정하게 됩니다.
4. 허가 기준, 목적별로 다르다
허가 여부는 토지의 사용 목적이 기준에 부합하는지를 기준으로 판단합니다.
- 주거용: 실제 거주 목적을 증명해야 함
- 농업용: 농지취득자격증명 필요
- 개발용: 사업계획서 제출 요구 가능
본인의 목적에 맞는 준비서류와 기준을 반드시 확인하세요.
5. 허가받았다고 끝? 의무 사용기간까지 체크
토지거래허가를 받고 나면 허가 목적대로 일정 기간 동안 해당 용도로 사용해야 합니다. 이를 이용의무기간’이라고 하며, 일반적으로 다음과 같습니다
- 주거용: 2년
- 농업용: 2년
- 개발용: 2년
이 기간 동안은 허가 없이 매도할 수 없으며, 이를 어길 경우 이행강제금이 부과됩니다.
6. 토지거래허가 위반 시 처벌은?
허가 없이 거래하거나, 허가 목적을 어길 경우 형사 처벌 및 과태료 등 무거운 처벌이 따릅니다.
- 무허가 거래: 2년 이하 징역 또는 공시지가의 30% 이하 벌금
- 의무 사용 미이행: 취득가액의 10% 이행강제금, 반복 부과 가능
- 허위 신청: 허가 취소, 거래 무효, 형사 처벌
허가 없이 거래한 계약은 법적으로 무효 처리될 수 있으므로 절대 주의해야 합니다.
7. 토지 투자 전, 꼭 체크할 것들
토지에 투자하기 전 반드시 확인하세요.
- 거래하려는 토지가 토지거래허가구역에 해당하는지
- 허가 목적에 맞는 서류와 조건을 충족하는지
- 허가 후 의무 사용기간 및 이후의 활용 계획
그리고 전문가의 자문을 받는 것도 리스크를 줄이는 좋은 방법입니다.
8. 서울시 토지거래허가구역 주요 지정 현황
2025년 3월 24일부터 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이는 약 2,200개 단지, 40만 가구에 해당하며, 지정 기간은 2025년 9월 30일까지입니다
- 강남·서초구 자연녹지지역: 1998년부터 지정되어 있으며, 현재 지정 기간은 2025년 5월 30일까지입니다.
- 재건축 아파트 단지: 강남구 10개, 송파구 4개 단지가 포함되어 있으며, 지정 기간은 2025년 6월 22일까지입니다.
- 공공재개발 및 신속통합기획 재개발 지역: 다수의 지역이 포함되어 있으며, 지정 기간은 2026년 1월 28일까지입니다.
- 모아타운 및 인근지역: 22개구 60개동이 포함되어 있으며, 지정 기간은 2029년 9월 9일까지입니다.
참고 사항
- 허가 대상 용도: 아파트
- 허가 대상 면적:
- 주거지역: 6㎡ 초과
- 상업지역: 15㎡ 초과
- 공업지역: 15㎡ 초과
- 녹지지역: 20㎡ 초과
- 용도지역 미지정: 6㎡ 초과